돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 + 뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

방 4개가 있는아파트로이사하기 위해 읽은책입니다.2020년 현재 거주지 근처에 현대 아이파크, 한화 꿈에그린,GS자이 3개사로 구성된컨소시엄이 대단지 재건축 착공을 시작합니다.막연하게 준공 2년 후에 거주자의 만족도에 따라 구입해야겠다. 새집증후군도 피하고. 라고 생각했습니다. 하지만 주변 분들께서 조합원이 되는 거 아니면2억 가까운상대적 손해를 볼터이니신중히 생각해 보라. 고 조언하셨습니다. 이 책을 읽고 나니 조언 이 어떤 뜻인지 알 수 있었습니다. 현재 대한민국 주택보급율 100%이상의 통계는 착시라는 점, 재건축과 재개발의 차이점, 일반 분양은 구분 소유주 보다 훨씬 더 비싼 값에 아파트를 매입하게 된다는 점, 입지의 중요성, 재개발 투자시 비례율과 권리가액을고려해봐야 한다는 점 등 많은 것들을 배우고 생각할 수 있는 독서시간이었습니다.
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[도서] 뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집 | 저 | 헤리티지왜 전국의 재건축·재개발이 다시 들썩일까? 폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다 현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다. 업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전·월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다. 공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전·월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.
[도서] 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 : 부동산 애널리스트가 알려주는 | 저 | 위즈덤하우스실거주부터 투자용 아파트까지, 한 권으로 끝내는 돈 되는 아파트의 모든 것! 10년째 집값이 떨어진다는 이야기가 끊이지 않는다. 때마침 다양한 근거를 가진 부동산 폭락론도 언론을 통해 확산된다. 그러나 이러한 폭락론의 근거를 꼼꼼히 따져보면 그 실현 가능성은 미약하고, 오히려 이 때문에 서민들이 집 살 기회를 놓치고 있다고 이 책 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 는 말한다. 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 는 정권 교체와 함께 쏟아지는 다양한 부동산 시장에 대한 예측을 하나하나 살펴보면서 단순히 입지, 교통, 학군 등에 따른 투자처를 소개하는 데 그치는 것이 아니라 부동산 시장의 본질을 독자 스스로 파악하도록 돕는다.

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다 .4

제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다

임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가? .21
기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다 .25
1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길 .28
주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다 .34
주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니 .41
주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 .45
다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인 .51
집이 있어도 남의 집에 사는 사람들 .55

제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축·재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다

휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화 .61
집 지을 땅을 공급하지 않는다면? .69
주택시장의 금수저, 아파트 재건축 .75
주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산 .81
은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다 .87
주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다 .90
주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다 .94
분양은 사라진다 .99
주택을 거래하는 방식이 달라진다 .102
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과 .106

제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전·월세 세입자에게 마지막 기회가 될…

2018년 부동산 위기론의 실체 .115
부루마블과 부동산 시장의 비밀 .120
주택가격 전망 .125
주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀 .130
주택도 주식처럼 투자하라 .139
전세시장의 하이에나, 무피투자 .144
공인중개사가 사라진다 .149
기업에 월세를 내는 삶 .155
부동산 리츠가 밀려온다 .160
한국 주택시장의 미래 .163

제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우

서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까? .169
2015년, 재개발·재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유 .173
지분제와 도급제 방식의 차이를 알자 .178
주택 재건축 투자의 정석 .183
주택 재개발 투자의 정석 .188
주택 재개발 및 재건축 현황 .198

Q&A .203

Q1 미분양이 많다는데 주택 경기가 둔화한다는 증거 아닌가?
Q2 무주택에 월세(전세)를 산다. 한 달 350만 원이 소득이다. 분양하는 아파트가 많은데 분양이라도 받아야 하나?
Q3 위 질문에 이어 일반 단독주택이나 빌라(다세대, 다가구)를 매매하는 것도 길인가?
Q4 지방은 천 명당 주택 수가 평균을 웃돈다고 했다. 그럼 지방 재건축(재개발)을 매매하는 건 피해야 하나?
Q5 2가구(다가구) 임대인(민간)이다. 지금 상태를 유지하는 게 바람직한가?
Q6 앞으로 민간 기업형 임대주택이 들어서면 임대료는 어떻게 책정될 것으로 예상하나?
Q7 전세 대란의 궁극적 해결책은 공공임대주택 건설이라는 주장이 많다. 정책 변화로 임대주택 건설이 활성화하면 이 책 이야기는 물거품이 될 수 있다
Q8 시장이 붕괴하지 않으려면 공급과 수요가 적절해야 한다는 게 시장 원리인데, H신문에서
지적했듯 1차, 2차, 3차 산업혁명이 공황을 물리친 건 인위적인 수요 견인 책이 큰 역할을
했다고 봐야 한다. 만약 주택시장이 임대시장 특히 기업들이 주도하는 임대시장으로 갔을 때 대부분 국민이 구매력이 떨어져 수요가 사라지면 결국 시장 자체가 붕괴할 위험은
없을까?
Q9 인구 절벽과 관련해서 베이비붐 세대들이 거의 한 채씩 가지고 있는 집이 그들 사후에는
텅 비게 될 것이므로 공급 물량은 자연스럽게 늘어난다는데 그럼 공급이 확 늘어나는 것
아닌가?
Q10 아파트 분양 시 대출받은 뒤 즉시 원리금을 갚아야 할 수 있다. 아파트를 분양받는 건 괜찮은 선택일까? 최근 뉴스 기사에는 집단 대출이라는 수단이 있는데 그것이 분양가를 올리는 꼼수라고 지적하던데.
Q11 과연 한국 부동산 시장에 거품은 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산
불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산
시장에서 적당한 가격은 얼마일까?
Q12 서브프라임 모기지론에 의한 미국발 금융위기와 한국의 가계부채발 공황을 자주 비교한다. 한마디로 주택담보대출 등 비중이 크고 대부분 이것이 생계형이라는 데 주목한다. 어떻게 해석하면 좋나?
Q13 일본 부동산 거품 붕괴와 잃어버린 20년이 한국의 부동산 붕괴론을 떠받치는 근거로 삼곤 하는데, 어떤 점이 다른가?
Q14 재건축이나 재개발 시 집주인의 염려 중 하나는 비용 부담이었다. 여윳돈이 없으면 재건축이 엄두가 나지 않는다는 말인데, 이런 위험 부담도 줄어드나?

돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

프롤로그. 새로운 정부 이후, 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?

1장. 집값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게
집값 폭락설이 반복되는 이유
집값이 떨어져야만 이기는 싸움을 할 것인가
미분양? 공급 과잉? 지역마다 다르다
집이 3% 는다고 공급 폭탄이라 말할 수 있을까?
규제가 집값을 올리고 있다
두려워해야 할 것은 ‘공급 폭탄’이 아닌 ‘공급 절벽’이다

2장. 전세푸어가 되는 것은 두렵지 않은가?
다주택자가 지배하는 부동산 시장
집값이 오르면 전세가 늘고, 집값이 주춤하면 월세가 느는 원리
월세가 오르는 이유
집주인의 세금까지 임차인이 떠맡게 되는 시대
‘투기세력’ 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살 수 있다는 불편한 진실
기업이 싼 월세를 제공해줄까?

3장. 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다
집을 사는 순간, 모든 것이 달라진다
부동산 시장을 뒤흔들 ‘재건축초과이익환수제’
앞으로 전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다
1번 그룹: 준공 30년이 지난 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2번 그룹: 준공 20~30년 된 아파트
1. 1986~1990년에 준공된 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2. 1기 신도시 아파트: 1991~1995년에 준공된 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
3번 그룹: 2000년대에 지어진 아파트
- 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
4번 그룹: 분양권 시장은 어떨까?
- 대표적인 아파트와 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
성향에 맞게 투자하라

4장. 절대 손해 보지 않는 집을 사는 방법
실거주 vs 투자? 원하는 집을 찾는 방법
- 원하는 지역의 아파트 시세와 학군 파악하기
- 분양 예정 아파트와 신규 정비사업 정보 확인하기
- 아파트 실거래가 확인하기
현장에서 확인해야 할 사항들
- 부동산중개사와는 무슨 이야기를 나눠야 할까?
- 등기부등본을 확인해야 하는 이유
- 부동산중개사에게 미리 말해두면 좋을 이야기
- 실제 매물을 확인할 때 놓치지 말아야 할 것들
앞으로 세금 관리가 수익률을 결정한다
- 간주임대료 계산하는 방법
- 다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수다
집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다
- 1주택자가 해야 할 고민
- 2주택자가 해야 할 고민
- 3주택 이상 보유자가 해야 할 고민
부동산, 공부하지 않을 거면 투자하지 마라
tip) 부동산에 대한 시야를 넓혀주는 금융 시장 전문가들

5장. 노후까지 준비하는 부동산 투자법
은퇴를 앞둔 베이비부머의 고민들
100만 원으로 강남 건물주 되기
하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업
소규모 재건축 시대를 선점하라
- 투자할 만한 나 홀로 아파트 찾는 방법
집 한 채로 평생 연금 받는 방법

6장. 앞으로도 집은 계속 부족하다
누가 집을 사는지 정확히 알아야 한다
1인 가구? 40대 이상에서 폭발적으로 늘고 있다
집이 절대적으로 부족한 나라
노후주택이 전체의 절반이나 차지하는 현실
재건축 난민들이 몰려온다
재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설

부록.
투자에 앞서 부동산 윤리에 눈떠라
무엇이 부동산 가격에 영향을 미치는가
1. 학군과 아파트 가격의 관계
2. 경관과 아파트 가격의 관계
재개발 투자에 대한 기본 가이드
1. 재개발 사업 투자란 무엇인가?
2. 재개발 사업에 투자할 때 가장 중요한 것들
3. 프리미엄을 계산하는 방법
4. 어떤 재개발 사업에 투자해야 하는가?
5. 재개발 대상 물건을 살 때 반드시 확인해야 할 점

교사의 배움

게임 속 세상, 왜 즐거워?